小區16種常見違規事例處理方法

建筑裝修垃圾不清理

現象:業主裝修時產生的建筑垃圾和裝修垃圾,傾倒在樓前的硬鋪裝或草坪上等。

原因:主要是物業沒有建立裝修管理流程或建立后沒有執行到位;還有一些業主在裝修前沒有到物業公司進行申請,就自行開始裝修,隨意倒裝修和建筑垃圾。一個30萬平方米的住宅小區,因業主拒絕清理或裝修后找不到業主,我們對裝修垃圾和建筑垃圾的清理費用進行了測算:一年達到了1萬元。


危害:增加了物業企業的垃圾清運量,影響小區環境美觀,并且由于垃圾存放時間的延長還會引來其他業主往建筑、裝修垃圾上傾倒生活垃圾,造成惡性循環。

對策

1、物業企業建立完善的裝飾裝修流程:裝飾裝修申請,簽訂協議,房屋裝修、維修許可通知單,預交垃圾清運押金,并且明確裝修時間、垃圾存放地點等事項;物業二次裝修管控實招(內容、流程和注意事項)

2、對于違反規定的,要按照建設部令第139號《城市建筑垃圾管理規定》的規定,由行政主管部門對其進行處罰。

一層私改商服,私改房屋結構

現象:一層住戶在陽臺私開小門用于經營;家庭裝修私改房屋墻體結構。

原因:一些是業主出租出去用來牟利,把一樓住宅改為商服后,為了便于經營;有的業主未經任何部門允許就在陽臺上開門;裝飾裝修中不少業主為了自家的美觀、舒適和擴大使用面積,對房屋的墻體私自拆除,有的甚至拆除部分承重墻。

危害:在陽臺開小門用于經營,影響建筑的美觀,經營時易對草坪產生破壞,對護欄也易產生破壞,間接影響了住宅小區晉級達標;違章裝修對房屋的安全構成威脅。

對策

1、對于陽臺改門必須經過行政主管部門的批準,未經批準的,物業根據《物業管理條例》的規定,應當予以制止,并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業的報告后,依法對違法行為予以制止或者依法處理。

2、對于破壞承重墻的預防和處理,物業在裝修申請和裝修協議中就應當明確規定不準破壞承重墻等項目,加強裝修巡檢,發現問題要求其及時整改,先勸阻其恢復,或在其破壞承重墻初始階段對其進行制止,對于制止不從的可由行政主管部門依據建設部第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中第五條規定強制其恢復并處以罰款。

底層陽臺下砌墻

現象:部分業主把底層陽臺底下的空間用磚和水泥砌成墻,有的作為自家的小倉庫。


原因:部分底層業主考慮陽臺底下易刮入雜物,或者是考慮利用陽臺底下的空間,于是未經任何部門允許私自用水泥和磚把陽臺底下砌成墻,有的開一個小門作為自家的小倉庫,有的就是為了擋垃圾。

危害:在北方的冬季會出現脹鼓現象,嚴重的會把陽臺擠壓變形,陽臺立面板擠裂,造成陽臺窗框變形。陽臺砌墻影響小區環境美觀和與周圍環境的和諧。

對策

1、物業要求清潔員對底層陽臺底下每天清掃保潔一次;

2、物業人員發現業主在搭建初期就采取措施,講明危害,制止其行為,并告知其行為違反了管理規定,禁止破壞房屋外觀和違章搭建。對于制止不從的,可報告行政主管部門。

安裝護欄

現象:陽臺、窗戶用鐵護欄封閉。


原因:一些業主為了增加住宅安全防范能力,保障人身財產安全,安裝了鐵護欄,由于沒有專業部門的指導和相應的法規出臺,在陽臺、窗戶外隨心所欲地不規范地安裝上各種各樣的防盜護欄,比如居民住宅安裝的防盜護欄,沒有考慮防攀登、防跨越等性能,出現凸出墻面等方面的問題。

危害:危害相鄰上層和同層業主家的安全;沒有統一安裝,樣式多樣不規范,影響整體環境美觀,影響住宅小區晉級達標;一旦發生火災,減少了逃生的途徑。

對策

1、把不能私自封閉陽臺、安裝防護網寫進《業主管理規約》,對于違反規定可先由物業服務人員勸其整改,對于整改無效的由行政主管部門對其強制整改和進行相應處罰;

2、在陽臺或窗戶內側安裝護欄是目前比較理想的方式,但護欄要具有能拆卸或留有金屬窗戶,便于清潔玻璃和逃生用。

空調室外機安裝不規范


現象:安裝空調室外機的位置有:陽臺上、山墻上、女兒墻上、外墻上、雨篷上等等;高度不統一,有的底層安裝高度只有1米左右,同層空調安裝高度也不統一等。

原因:安裝標準規定,空調器應安裝在兒童不易觸及的地方;盡量避開自然條件惡劣(如油煙重、風沙大,陽光直射或有高溫熱源)的地方;安裝高度在2.5米以上;室外機組安裝架承載能力至少不低于180公斤;空調器的室外機應盡可能遠離相鄰的門窗和綠色植物;與相鄰門窗距離不得小于3米等。

危害:空調排出的水流到人行道上,冬季會結冰,影響業主出行安全;吹出的熱風影響業主健康;無序的安放影響樓房墻體立面的美觀;影響住宅小區晉級達標。

對策


物業服務企業對業主安裝空調,可以先期對其進行指導和監督,對于不按標準安裝的,進行勸阻和制止,通知相關的行政主管部門和環保部門處理。

業主從陽臺排煙和飯店排煙

現象:業主從陽臺接出排煙管道用來排煙、飯店從一樓豎起煙筒排到頂層或向地面接煙筒排煙。

原因:業主從陽臺接出煙筒排煙:一是煙道堵塞,二是把廚房搬到陽臺。煙道堵塞是由于在裝修期間對室內公共設施煙道進行了改造和封閉,以致按正常排煙途徑裝修完畢入住的廚房不能正常排煙,或者是平改坡改造時造成的堵塞。

有些業主為了增加廚房的空間把廚房搬到陽臺,相應地,煙道改從陽臺排出。

飯店排煙,一是原來底層按商服設計時的先天不足,沒有預留出專用煙道,與居民的煙道共用,由于其排煙量大,不能滿足其需要,于是重新引出新的煙筒;二是一層住宅改為飯店或商服,用于飯店經營后把煙道從窗戶引出排煙。

危害:樓下排煙致使樓上的業主家的窗戶不能開和對樓上窗戶玻璃污染,冬季水蒸氣遇冷結露落到硬鋪裝上結冰,對業主出行造成安全隱患;飯店煙道內的垃圾沒有得到及時清理,排煙不暢,煙筒內溫度較高易引發火災;油垢、油漬污染墻體和硬鋪裝,煙筒接縫處外溢油漬,影響鄰里關系。

對策

1、疏通原來的煙道改回原來的位置排煙;對于硬鋪裝上結冰清潔員要及時清理;

2、對于飯店排煙煙道要經過凈化裝置,排放達標,條件具備的或者在設計時應該在樓房墻體內預留出飯店專用煙道,并且煙道要定期清理,避免因煙道內油污堆積引發火災。

3、對于底層改為飯店經營的,要安裝凈化裝置并且要引到頂層排出。以上幾點涉及到污染環境問題,均可向環保局進行投訴由其依法處理。

醫療垃圾

現象:個體醫療診所的部分醫療垃圾混于生活垃圾中,或醫療垃圾隨意投放等。

原因:個體診所醫療垃圾由于缺少相應的焚燒等處理能力,又沒有委托專業的人員收集處理,而是在夜間或其他時間投放到生活垃圾中。

危害:1、醫療垃圾對人的危害很大,進入人體之后,會傳染多種疾病。未經處理的污物、污水不進行嚴格消毒和無害化處理,必然污染周圍環境;2、小孩會把用過的針管、針頭、小瓶等污物揀來當作玩具耍,這些東西一旦刺破皮膚或誤入口中等,多數情況下會造成小孩染病或致傷。



對策

1、物業人員發現后,應當禁止其把醫療垃圾亂倒或混入生活垃圾,并勸其整改,告之其行為違反了管理規定:醫療機構自建焚燒爐的,自行焚燒處理;未建焚燒爐的,委托有關部門或者單位處理;

2、強化醫療垃圾的管理、監督和環保,有條件的物業公司按照當地衛生行政部門規定,開展有償的醫療垃圾收集清運服務,由專業的部門統一、及時銷毀。

飼養寵物和家禽

現象:飼養狗、貓、觀賞鳥、信鴿等寵物;飼養雞、鴨子等家禽。

原因:隨著人們生活水平的提高以及個人愛好和習慣,寵物飼養會越來越普遍,寵物的增多,必然會帶來一些問題。有些寵物的主人文明飼養寵物程度不高,公德意識差。又由于相應法規制定的滯后,造成了寵物管理無法可依,增加了管理難度;由于一些年老的業主原來住平房和以往的生活習慣,以及有一些業主從小雞按寵物飼養起等原因,在小區內出現了飼養雞、鴨等家禽的問題。

影響:出現過寵物傷人,貓、狗叫聲擾民;寵物糞便污染環境、寵物掉毛影響環境衛生,增加清潔工作量;有傳播禽流感和狂犬病的危險等。

對策


物業關于文明養寵的溫馨提示(管理方案)。

隨意堆放和懸掛物品

現象:樓道內堆放著大缸、花盆、白菜、大蔥等雜物;底層陽臺下堆放著大蔥、木板等雜物;底層陽臺與陽臺之間無序存放著三輪車、自行車、廢棄的廣告牌等雜物;陽臺外掛大蔥和晾曬衣物等雜物。

原因:一是由于一些老住宅區在設計時,未考慮雜物的堆放問題;二是由于一些業主誤認為房屋產權歸自己所有,樓道、陽臺等也歸自己所有,同時也是為了不占用自家室內的空間,所以把這些不是貴重的物品隨意堆放;三是由于物業和城市行政主管部門來清理時拿回去,過后再搬出來。

影響:一是視覺污染,影響環境美觀;二是影響其他業主出行,堵塞防火通道;三是制造了樓道內異味;四是增加了清潔的工作難度。

對策

1、新的住宅小區在設計時帶地下室,很好地解決了堆放物問題;

2、關于及時清理樓道雜物的通知和消防安全管理的政策依據,公安部:物業有權制止、報告電動車違規停放、充電行為;

3、物業服務企業要有“反復抓”、“抓反復”持之以恒的管理,才能取得明顯效果。

空中拋物

現象:業主把袋裝的垃圾直接從陽臺往樓下拋,以及往樓下扔其他物品。

原因:一是從陽臺拋物方便自己,物業服務人員未勸阻和制止其行為,時間長了形成了習慣;二是缺少文明、安全、法律意識。


影響:一是容易傷人;二是影響環境衛生質量,易造成二次污染;三是有些空中拋物懸掛在樹上,難以清理,影響環境美觀。

對策

1、實行垃圾袋裝化;

2、對于空中拋物多的住宅小區或某一住宅樓,要張貼明顯的提示標識,物業服務人員和業主委員會對違反規定的業主進行勸阻,對于經多次勸阻仍無效的,向行政主管部門報告;高空拋物是違法行為,你知道嗎?

3、對于已經懸掛在樹上的垃圾,物業服務人員要及時把它清理下來。


十一

隨意晾曬衣物和晾秋菜

現象:樹與樹之間系繩晾衣物、休閑桌椅上晾曬衣物、健身器材上晾曬衣物等;草坪或硬鋪裝上晾菜、曬菜等。


原因:小區內沒有為晾曬衣物提供專用的設施;在草坪和硬鋪裝上隨便晾曬秋菜是由于業主就近圖方便。

影響:對樹木和草坪有一定的損害,影響業主對健身器材等的使用,影響環境美觀,菜葉子、蔥皮子等增加了清潔的工作量,影響了環境衛生質量。

對策:

在《業主管理規約》中明確規定不準在草坪、健身器材上晾曬,并且及時糾正其行為。


十二

破壞綠地

現象:草坪小開荒、草坪埋蘿卜等。


原因:一些北方業主在春天開始破壞原來的草坪,然后種上蔥、白菜、香菜等;秋季買的蘿卜為了保鮮,在草坪上挖一個坑把蘿卜埋上,等到入冬前再挖出來。

影響:1、種蔬菜直接破壞草坪而且影響與周圍植物的協調;2、挖坑后影響草坪的美觀和后續利用。


對策

1、物業服務人員要禁止其毀壞綠化,如已經毀壞,要求其恢復草坪的原狀。

2、物業企業可以開辟或規劃出一些空地,通過“綠地”領養的辦法引導和鼓勵業主種花、樹等美化環境的植物。


十三

粘貼涂寫小廣告和隨意懸掛廣告牌

現象:樓道、墻體上粘貼的小廣告或手寫的、噴涂的小廣告、亂涂亂畫;在樓體立面懸掛廣告牌等。

原因:住宅小區附近的個體經營實體由于規范的廣告費用高和有些非法廣告、虛假廣告等,都采用小廣告的方式,在住宅小區內的樓道、墻體、樹木、護欄等處粘貼;少年兒童在墻體的亂涂亂畫;底層業主住宅改為商服后自立的廣告牌。


影響:小廣告被稱之為城市的“牛皮癬”,嚴重的視覺污染;增加了物業企業清潔成本。

對策

1、小區實行封閉管理和樓道安裝電子門可以大大減少小廣告的數量;在小區內設置廣告粘貼欄和單元門口設置廣告粘貼手寫板,是解決小廣告問題的有效辦法;在業主QQ群、微信群發布業主的廣告信息。

2、對于少年兒童的亂涂亂畫,通過其家長對其教育改正。

3、私立廣告牌的要依據管理規定處理,設立廣告牌要經城市行政主管部門的批準,按照統一的規格才能懸掛;未批準的要取締。

十四

對設備設施的破壞

現象:對底層落水管的破壞;對電子門的破壞;對休閑桌椅的破壞;對健身器材的破壞;對道板的破壞等。

原因:少年兒童玩耍時破壞底層的落水管;一些業主家缺一些螺絲等從休閑桌椅上卸下來;或者對因物業人員的服務態度、收費時的措施、方法不當等,引發業主的反感心理,產生的泄憤情緒后破壞的;健身器材的使用不當或者成人使用兒童的健身器材造成的損壞;車輛壓道板造成的損壞。

影響:大大增加物業服務企業的維修養護費用;影響了設備設施的正常使用壽命。

對策

1、《業主管理規約》中明確禁止行為,并且要反復宣傳;同時物業服務人員要注意工作方法和服務態度,盡可能采用勸阻的方法,來處理業主的一些不文明行為,比如成人使用兒童健身器材,可在明顯的位置噴涂或設立標識“僅供兒童使用,謝謝合作”等溫馨提示;

2、增加保安的巡檢力度,采用一些電子監控設備作為技防手段;

3、對于破壞者給予說服教育,并且要其賠償相應的損失。

十五

噪音擾民

現象:深夜服務生的打鬧和喧嘩;裝修的噪音等;居民樓下開飯店有噪聲;汽車防盜器的噪音、車輛喇叭聲、變電站噪音等。

原因:生活區環境噪音標準:以居住為主的1類區域,白天噪聲標準為55分貝,夜間噪聲標準為45分貝,超過這個標準對人體產生危害。上述的種種擾民的聲音盡管有些達不到噪音標準,但是出于對業主的休息和身體健康的考慮,物業有責任和義務去協調和解決。

影響:影響業主正常休息和健康,影響鄰里關系。

對策

物業服務人員首先核實情況,然后相應的鄰里之間未達到噪音標準的,通過協調解決,對于達到噪音標準的可由環保局來處理,或者物業人員核實情況后,向環保部門反應。

十六

祭祀燒紙

現象:每逢祭祀的日子在小區的硬鋪裝、道路上、草坪上總有相當多的人在燒紙,留下污漬。

原因:“鬼節”、清明節、春節前后燒紙祭祀的人非常多,許多人在選擇祭祀方式的過程中,跟著“傳統”走,因而燒紙在業主心中有著重要的地位。

影響:在草坪上、樹底下焚燒紙錢,草叢和樹皮遭到了嚴重的破壞,樹木也在火光的包圍中,非常容易引發火災,污染空氣;在道板上燒紙,導致道板被燒裂或是變成暗黃色,毀壞后的道板無法恢復原來面貌及顏色。

對策

1、根據相關規定,倡導文明祭祀,禁止在街道、廣場、庭院等公共場所拋撒紙錢和燒紙;

2、在傳統的節日燒紙祭祀時:物業服務人員把宣傳牌放在相應的路口,引導業主到這些地點燒紙;或者采取勸阻和死看死守的辦法,每晚工作到業主燒紙結束。