廣東省中山市管理服務,第三方評估監理暫行管理辦法


中山市物業管理服務辦公室


目   錄

第一章 總則

第二章 業主、業主大會與業主委員會

第三章 物業服務企業

第四章 前期物業管理

第五章 物業管理服務

第六章 物業使用與維護

第七章 監督管理

第八章 法律責任

第九章 附則     

第一章   總則   

第一條   為了規范物業管理活動,維護物業管理各方合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,促進文明城市建設,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。

第二條   本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本條例。 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理,維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序的活動。

第三條   市、縣(區)人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設規劃和社區治理體系,制定并落實現代物業服務業扶持政策,鼓勵采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業管理和服務水平,促進本市物業管理工作的規范和健康發展。

第四條   本市建立市、縣、鄉三級物業管理工作體系,按照屬地管理原則開展相關工作。 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。縣(區)房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第五條   市、縣(區)人民政府應當加強對物業管理工作的領導,建立由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府召集,房產、城市管理、公安、民政等縣(區)部門和社區居(村)民委員會、業主委員會(業主代表)、建設單位、物業服務企業、專業經營單位等各方代表參加的物業管理聯席會議制度,共同研究、協調解決轄區內物業管理重大問題;建立物業管理糾紛調解機制,加強人民調解與行政調處、仲裁、司法裁判的有效銜接,妥善解決物業管理產生的矛盾糾紛。

第六條   物業管理行業協會應當加強行業自律管理,規范服務行為,依法制定和組織實施自律性規范,組織業務培訓,調解物業服務企業之間的糾紛,協助房產行政主管部門開展有關監督管理工作,促進行業健康發展。

第七條   業主大會和業主委員會、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構,開展物業項目承接查驗、物業服務費用、物業服務質量評估等活動。 物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規的規定和委托合同的約定提供專業服務,接受市房產行政主管部門監督管理,出具的評估報告應當真實、客觀、全面。 物業服務第三方評估堅持市場化導向和自愿的原則。物業服務第三方評估機構監督管理辦法由市房產行政主管部門制定。紫利侖物業服務評估全國加盟連鎖,歡迎在秦皇島成立子公司、分公司等分支機構。   

第二章   業主、業主大會與業主委員會   

第八條   房屋所有權人為業主。尚未登記取得房屋所有權,但基于買賣、贈與、繼承、拆遷或者征收補償等法律行為已經合法占有該房屋的人,認定為物業服務關系中的業主。 物業管理區域內的業主可以成立業主大會,選舉業主委員會。業主較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

第九條   物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時,建設單位應當在三十日內書面告知街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,并報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料: (一)物業管理區域證明材料; (二)房屋以及建筑物面積清冊; (三)業主名冊; (四)建筑規劃總平面圖; (五)共用設施設備交付使用證明材料; (六)物業服務用房配置證明材料; (七)其他有關的文件資料。

第十條   物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十時,三十戶以上業主或者占業主總人數百分之五以上的業主可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出籌備業主大會的書面申請。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自收到業主書面申請之日起兩個月內,組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。 物業管理區域內,具備成立首次業主大會會議籌備組條件,而業主未提出申請的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織、指導業主推薦業主代表并成立首次業主大會會議籌備組。

第十一條   首次業主大會會議的籌備經費由房產行政主管部門會同價格主管部門確定,由建設單位承擔。建設單位應當在取得房屋預售許可證之前,將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處、鄉(鎮)人民政府設立的專用賬戶。 首次業主大會會議召開后,業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置公示,接受全體業主監督。

第十二條   首次業主大會會議籌備組的人員結構、組織方式按照國家、省的有關規定執行。 籌備組應當將成員名單以及相關信息在物業管理區域內顯著位置公示,公示期不得少于十五個工作日。

第十三條   籌備組應當按照國家、省的有關規定做好制定業主委員會委員候選人產生辦法、草擬管理規約、業主大會議事規則和確定業主委員會委員候選人名單等召開首次業主大會會議的各項籌備工作,并將有關內容在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置公示。業主對公示內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。

第十四條   物業管理區域內業主超過三百戶的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議,推選以及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。 業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加,也可以通過電子通信、互聯網等渠道實名參加討論和表決。

第十五條   籌備組應當自組成之日起三個月內完成籌備工作,組織召開首次業主大會會議。 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立。業主大會成立后,籌備組應當在五日內向業主委員會移交籌備期間的全部資料后自動解散。 劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目,先期開發部分符合條件的,可以成立業主大會,選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十六條   業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式,但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。 采用書面征求意見的形式召開業主大會會議的,應當將征求意見書送達每位業主;無法送達的,應當在業主的建筑物專有部分所在單元顯著位置公告。征求意見書送達或者雖然未送達但公告后業主反饋意見的,視為業主已經參加業主大會會議。需要業主大會會議投票表決的事項,應當采取實名可追溯的方式進行。

第十七條   業主委員會是業主大會的執行機構,由業主大會會議選舉產生,履行法律、法規規定的職責,接受業主的監督,不得有超越業主大會賦予的職權、侵害業主合法權益的行為。 業主委員會由五至十一人單數組成。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力并認真履行《物業管理條例》所規定業主義務的業主擔任,其本人及其配偶、直系親屬不得在本住宅小區建設單位、物業服務企業中任職或者占有股份,不得索取、收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬。 業主委員會實行任期制,每屆任期由管理規約確定,最長不得超過五年,可連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。業主委員會會議作出的決定應當經全體委員過半數同意。 業主大會和業主委員會的決定,對全體業主以及物業使用人具有約束力。

第十八條   業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,持下列文件向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府辦理備案手續: (一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況; (二)管理規約; (三)業主大會議事規則; (四)業主大會決定的其他重大事項。 業主委員會辦理備案手續后,可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。 業主委員會任期內,備案內容發生變更的,業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。

第十九條   業主委員會應當及時在物業管理區域內顯著位置公示下列情況和資料,隨時接受業主查詢: (一)管理規約、業主大會議事規則; (二)業主大會和業主委員會的決定; (三)物業服務合同; (四)住宅專項維修資金的籌集、使用情況; (五)物業共用部位、共用設施設備的使用和收益情況; (六)占用業主共有的道路或者其他場地增設的機動車車位使用和經營收支情況; (七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況; (八)其他應當向業主公示的情況和資料。 前款第四項至第七項規定的事項應當每半年公示一次。

第二十條   業主大會、業主委員會工作經費由全體業主分攤。有公共收益的,工作經費可以在收益中列支。 工作經費的籌集、管理和使用辦法由業主大會決定。 業主委員會組成人員工作津貼可以在公共收益中列支,由業主大會決定并按照財務要求建賬、入賬。

第二十一條   業主委員會委員有下列情形之一的,其委員資格自行終止: (一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的; (二)喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的; (三)因重大疾病等原因無法履行委員職責的。 業主委員會委員有下列情形之一的,經業主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權數的業主提議,業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權,可以決定是否終止其委員資格: (一)以書面方式提出辭職請求的; (二)利用委員身份謀取私利的; (三)侵害其他業主合法權益的; (四)沒有正當理由,拒不履行委員職責或者業主義務的; (五)法律、法規、管理規約等規定的其他不宜擔任委員會委員情形的。 業主委員會委員資格終止的,應當在物業管理區域內顯著位置公布。

第二十二條   業主大會和業主委員會會議的召開、業主委員會的換屆及其委員的補選等工作,按照國家、省的有關規定開展。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當充分發揮對相關工作的指導、監督作用。

第二十三條   業主委員會任期屆滿后或者業主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業主所有的財物的,其他業主委員會委員可以請求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決;協調不成的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召開物業管理聯席會議協調解決。

第二十四條   物業管理區域內未成立業主大會的,發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件,需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導并協助業主共同依法表決有關事項。   

第三章   物業服務企業   

第二十五條   物業服務企業依照法律、法規的規定和物業服務合同的約定享有權利,履行義務。 物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用、不配合管理為由,減少服務內容或者降低服務質量;不得通過中斷供水、供電、供氣、供熱或者利用門禁、電梯控制系統限制業主出入等方式損害業主合法權益。

第二十六條   物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示;信息發生變動的,物業服務企業應當及時更新: (一)物業服務企業項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話; (二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等; (三)電梯、消防、監控等專業設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等; (四)業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況,住宅專項維修資金使用情況,接受委托經營的物業共用部位、共用設施設備所得收益和支出情況; (五)其他應當公示的信息。 實行物業服務費用酬金制的,除公示前款規定的信息外,還要公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。 業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當及時答復,經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決決定,可以對第一款第四項、第二款內容進行審計并公示審計結果,物業服務企業應當予以配合。

第二十七條   市房產行政主管部門應當建立物業服務企業及其項目負責人信用管理信息系統,對物業服務企業及其項目負責人從事物業服務活動實施動態監督管理,定期對物業服務項目開展專項檢查,向社會公布信用信息評價結果。 市房產行政主管部門負責制定物業服務企業及其項目負責人信用管理辦法,對物業服務企業及其項目負責人實行信用積分管理。 縣(區)房產行政主管部門負責對本轄區物業服務企業及其項目負責人的違法違規行為進行檢查、處理、記分,將結果錄入信用檔案,并通知物業服務企業及其項目負責人。 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和社區居(村)民委員會應當協助開展轄區內物業服務企業及其項目負責人信用的征集、核查工作。   第四章   前期物業管理   

第二十八條   前期物業管理,是指業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。 建設單位負責選聘物業服務企業實行前期物業管理,簽訂前期物業服務合同,監督物業服務企業履行前期物業服務合同。

第二十九條   住宅物業的建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招標投標的方式選聘物業服務企業提供前期物業管理服務,并簽訂前期物業服務合同;投標人少于三個或者總建筑面積不超過三萬平方米的住宅物業,經縣(區)房產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘物業服務企業。 市房產行政主管部門負責制定物業服務企業招標投標監督管理辦法,建立統一的招標投標平臺,為建設單位、業主和業主大會選聘物業服務企業提供服務和指導。

第三十條   建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同的附件應當包括前期物業服務合同和臨時管理規約。 前期物業服務合同應當載明下列內容: (一)物業服務內容、標準、費用、期限和委托代收費事項; (二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用的分項測算; (三)分項費用以及其與主要成本變動聯動調整的約定; (四)共用部位和共用設施設備清冊; (五)物業服務標準的評估方式; (六)物業承接查驗; (七)利用共用部位、共用設施設備開展經營活動所得收益的核算以及分配辦法; (八)違約責任和合同解除的條件; (九)與前期物業服務有關的其他事項。 臨時管理規約應當載明下列事項: (一)業主定期交納物業服務費用的義務; (二)業主使用、出租房屋的規定; (三)建設單位履行監督物業服務企業服務質量的義務; (四)對物業服務企業服務質量的評估標準和評估辦法; (五)共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式; (六)與物業管理有關的其他事項。 物業服務企業應當自前期物業服務合同簽訂之日起十五日內,將前期物業服務合同報縣(區)房產行政主管部門備案。

第三十一條   新建物業,建設單位應當按照建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積百分之零點五、最低不少于一百平方米的標準配置物業服務用房,主要用于物業服務企業開展物業服務和業主委員會日常辦公。 物業服務用房配置不符合前款規定的,規劃主管部門不予審核通過。

第三十二條   物業交付時,建設單位應當向物業買受人提供使用說明書和質量保證書,并按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業保修責任。

第三十三條   建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同,應當約定其所交付物業的共用部位和共用設施設備的配置和建設標準。 實施承接查驗的物業,應當具備以下條件: (一)建設項目竣工驗收合格,取得城鄉規劃、消防、環保等部門出具的認可或者準許使用文件,并經城鄉建設行政主管部門備案; (二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按照規劃設計要求建成,供水、供電、供氣等計量裝置已按照專有部分一戶一終端結算表和共有部分獨立計量表配置; (三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按照規劃設計要求建成; (四)道路、車位、綠地和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求; (五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監控系統等共用設施設備取得檢驗合格證書; (六)同一住宅建設項目分期建設的,已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施; (七)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全; (八)法律、法規規定的其他條件。 建設單位將未達到交付條件的新建物業交付給買受人的,應當承擔違約責任,并承擔相應的前期物業服務費用。

第三十四條   物業承接查驗應當按照國家規定的程序進行,并簽訂物業承接查驗協議,作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等法律效力。 物業承接查驗可以邀請業主代表以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和房產行政主管部門參加。建設單位、物業服務企業、業主、業主大會和業主委員會可以委托第三方評估機構參與物業承接查驗,物業承接查驗的過程和結果可以公證。 物業承接查驗費用的承擔,由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的,由建設單位承擔。

第三十五條   物業承接現場查驗二十日前,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料: (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料; (二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料; (三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件; (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件; (五)承接查驗所必需的其他資料。 未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。 物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查,重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

第三十六條   物業服務企業應當對物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收。 現場查驗應當形成書面記錄。物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形,書面通知建設單位,建設單位應當及時整改并組織物業服務企業復驗。

第三十七條   百分之十以上的已交付使用物業業主,對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意,要求物業服務第三方評估機構評估的,建設單位應當委托其與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構,對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的,由房產行政主管部門隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效,并向全體業主公布。 經評估物業服務不符合履約標準的,建設單位應當要求物業服務企業整改或者依法更換物業服務企業,并向房產行政主管部門報告,由房產行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案。   

第五章   物業管理服務   

第三十八條   業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業訂立的書面物業服務合同主要包括下列內容: (一)業主委員會和物業服務企業的名稱; (二)物業管理區域的范圍; (三)服務的內容; (四)服務的標準; (五)服務的費用及其調整程序; (六)合同的期限; (七)合同的解除; (八)違約責任; (九)雙方需要約定的其他事項。 物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,將物業服務合同報縣(區)房產行政主管部門備案。

第三十九條   物業服務合同(含前期物業服務合同)可以約定物業服務履約保證金。物業服務履約保證金主要用于物業服務企業擅自退出、終止物業服務后,業主大會或者建設單位選聘新的物業服務企業前,物業管理區域內基本生活秩序的維護。

第四十條   除別墅外的住宅小區前期物業服務收費和保障性住房物業服務收費,實行政府指導價,由市、縣(區)價格主管部門會同房產行政主管部門根據物業服務等級標準等因素,依法制定相應的等級基準價及其浮動幅度,并向社會公布。物業服務收費等級基準價應當根據社會平均成本變動情況,每三年進行重新測算調整。 住宅小區成立業主大會的,物業服務價格由業主大會與物業服務企業約定。 物業服務企業不得違反物業服務合同約定,重復收費、超標準收費、收取額外費用或者擅自增加收費項目、擴大收費范圍。 業主大會授權的業主委員會和物業服務企業可以共同委托物業服務第三方評估機構測算物業服務價格,測算結果作為物業服務合同的組成部分,對雙方具有約束力。

第四十一條   業主應當依照法律、法規的規定和物業服務合同的約定履行交費義務。 業主欠交物業服務費用或者公共水電分攤費用的,物業服務企業、業主委員會可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公布等形式,督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的,可以申請人民法院強制執行并按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。 業主轉讓物業的,應當結清物業服務相關費用。物業受讓人應當將物業權屬轉移情況、業主姓名、聯系方式等及時告知物業服務企業。

第四十二條   物業服務合同期滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會會議,決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主大會決定續聘的,業主委員會應當在物業服務合同期滿前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十五日內撤出物業管理區域,并配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續。 物業服務企業提前解除物業服務合同的,應當與業主委員會協商;協商不成的,按照合同約定的爭議解決方式解決。雙方協商或者爭議解決期間不得單方終止履行合同約定的義務。 物業服務合同期滿雙方不續約或者提前解除合同的,業主委員會應當書面告知街道辦事處、鄉(鎮)人民政府;物業服務企業應當書面告知縣(區)房產行政主管部門。物業服務企業或者業主委員會對不續約或者提前解除合同有異議的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以在接到告知后五日內在物業管理區域內顯著位置公告,并及時組織召開物業管理聯席會議協調解決爭議事項。

第四十三條   物業服務企業退出物業管理項目時,應當按照有關規定和合同約定辦理交接手續,并移交下列資料: (一)建設單位按照本條例第三十五條規定移交的資料; (二)電梯、消防、監控等專業設施設備的技術手冊、維護保養記錄等相關資料; (三)物業管理用房、業主共有區域和共用設施設備資料; (四)物業管理服務期間配置的固定設施設備資料; (五)物業服務企業建檔保存的物業改造、維修和養護資料; (六)利用共用部位、共用設施設備經營的賬冊和預收的物業服務費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料; (七)其他應當移交的資料。 對拒不退出或者拒不移交資料的,業主委員會可以請求街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決;協調不成的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召開物業管理聯席會議協調解決;有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違法行為的,由公安機關依法處理。

第四十四條   原物業服務企業不得以業主欠交物業服務費、對業主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域期間內,應當維持正常的物業管理秩序。 原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的,新物業服務企業和業主委員會應當與原物業服務企業協商或者提交物業管理聯席會議協調解決;協商或者協調不成的,可以依法申請仲裁或者提起訴訟。 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、縣(區)房產行政主管部門應當加強對物業服務企業交接工作的監管。 原物業服務企業撤出物業管理區域,尚未選聘新物業服務企業的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當會同縣(區)房產、城市管理、公安、衛生、質監等部門組織提供應急服務。應急服務內容僅限于垃圾清運、二次供水、電梯運行等維持業主基本生活秩序的服務事項。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在三個月內,指導或者組織業主依法選聘物業服務企業。

第四十五條   對交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損嚴重的老舊住宅小區,市、縣(區)人民政府應當結合實際,制定改造提升計劃和后期管理辦法,完善配套基礎設施和公共服務設施,改善居住綜合環境,及時處置危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況,逐步實施物業管理,將改造提升資金納入政府財政預算。 市、縣(區)人民政府組織老舊住宅小區改造提升,應當統籌規劃、合理布局物業管理設施,配置物業服務用房和物業經營用房。物業經營用房所得收益經老舊住宅小區半數以上業主表決同意,可以用于補充物業服務費和住宅專項維修資金不足。物業經營用房的收益和使用,接受街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導和監督,每半年向全體業主公示一次。 市人民政府負責制定經營收益補貼、財政資金補貼等方面的扶持政策,引導物業服務企業為老舊住宅小區提供物業服務。 未達到引入市場化物業管理條件的老舊住宅小區,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務,所需費用由業主或者物業使用人承擔;也可以由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主表決,聘請專業服務企業或者其他管理人為老舊住宅小區提供準物業服務。   

第六章   物業使用與維護   

第四十六條   新建物業或者已完成分戶改造的物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,負責分戶終端計量裝置或者入戶端口(含)以外設施設備的維修、養護和管理,保證其安全運轉和正常使用。法律、法規另有規定的,從其規定。 未完成分戶改造的物業管理區域內的相關設施設備,按照專業經營單位和物業服務企業的約定實施維修、養護;約定不明確的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召開物業管理聯席會議協調解決。

第四十七條   業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守法律、法規、規章以及管理規約有關裝飾裝修的規定。業主或者物業使用人在住宅室內裝飾裝修工程開工前,應當向物業服務企業或者房產行政主管部門申報登記。 業主或者物業使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。 物業服務企業應當加強對裝飾裝修活動的巡查、監督。業主或者物業使用人拒不辦理申報登記或者違反相關規定以及裝飾裝修管理服務協議的,物業服務企業應當及時告知并勸阻;拒不改正的,物業服務企業應當及時向有關部門報告。

第四十八條   物業使用中禁止下列行為: (一)擅自變動房屋建筑主體和承重結構; (二)違法搭建建筑物、構筑物,擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗; (三)未經有利害關系的業主同意或者違反法律、法規以及管理規約,擅自將住宅改變為經營性用房,從事快遞點、超市、網吧、飯店等各類經營活動; (四)侵占或者損壞物業共用部位、共用設施設備,擅自移動共用設施設備或者擅自改變共用設施設備用途; (五)擅自拆改供暖、燃氣等管道和設施; (六)侵占或者破壞綠地、活動場所等共有區域,損毀樹木、健身設施等共有財產; (七)以停放車輛等方式阻塞主要道路或者出入口,擾亂物業管理區域公共秩序; (八)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材,妨礙消防通道、安全出口暢通; (九)違規養犬; (十)法律、法規、規章以及管理規約禁止的其他行為。 有前款所列行為之一的,物業服務企業應當及時進行勸阻、制止,并向有關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會有權要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

第四十九條   物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車庫、車位所有權和使用權歸屬,由建設單位與物業買受人通過出售、附贈或者出租等方式約定,并優先滿足業主的停車需求。建設單位未按照規劃配置比例將車位、車庫以出售、附贈等方式處分給業主的,不得將車庫、車位出售、贈與給業主以外的單位或者個人。車位、車庫有空余的,可以出租給業主以外的單位、個人,每次租期不得超過六個月。 占用業主共有的道路或者其他場地增設車位,須征得業主大會同意,并確保消防通道和道路暢通。增設的車位歸全體業主所有。

第五十條   占用共有的道路或者其他場地停放機動車輛的,由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準、用途,以及是否向社會開放等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的,場地占用費歸全體業主所有,可以委托物業服務企業代收。場地占用費的收取和使用情況應當單獨設賬并向業主公布。 物業服務企業接受業主的委托,向車庫、車位使用人提供停車秩序管理服務的,可以按照停車服務合同約定的標準收取停車服務費。停車服務費歸物業服務企業所有。 車庫、車位使用人對停放的機動車輛有保管要求的,由車庫、車位使用人與物業服務企業另行簽訂保管合同,約定保管費用。

第五十一條   業主交存的住宅專項維修資金歸業主所有,專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。 住宅專項維修資金的管理和使用實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。 住宅專項維修資金的利息等增值收益歸業主所有,定期轉入住宅專項維修資金滾存使用。

第五十二條   業主大會成立前,業主交存的住宅專項維修資金由房產行政主管部門代管;業主大會成立后,業主交存的住宅專項維修資金,經業主大會決定,可以自行管理,也可以繼續委托房產行政主管部門代管。 業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的,應當按照國家、省、市有關規定,建立住宅專項維修資金管理制度,明確專戶管理銀行,開立資金專戶,委托具有相應管理資質和專業素質的賬目管理單位以及人員進行管理,并接受房產行政主管部門和住宅專項維修資金管理機構的指導和監督。

第五十三條   住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,房產行政主管部門收到物業服務企業或者相關業主的列支申請后,應當在十個工作日內完成審核。   住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,需要列支的,業主大會、業主委員會應當履行報房產行政主管部門備案等國家、省、市規定的相關程序。房產行政主管部門發現列支事項不符合法律、法規、規章和使用方案的,應當責令改正。業主大會、業主委員會通知專戶管理銀行劃轉住宅專項維修資金時,應當持有房產行政主管部門出具的備案證明。

第五十四條   物業保修期滿后,發生下列危及房屋安全和人身財產安全等緊急情形的,物業服務企業、業主委員會應當先行采取應急措施,經街道辦事處、鄉(鎮)人民政府確認后,向住宅專項維修資金管理機構書面提出應急維修資金使用申請: (一)屋面、外墻損壞、滲漏嚴重的; (二)電梯存在重大安全隱患、發生故障危及人身安全或者嚴重影響居民正常生活的; (三)消防設施損壞嚴重存在重大安全隱患的; (四)樓體外立面有脫落危險的; (五)共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等原因造成功能障礙的; (六)二次供水水泵運行中斷造成用水困難的; (七)危及房屋安全和人身財產安全的其他情形。 發生前款第二項、第三項規定情形之一的,物業服務企業、業主委員會應當提交專業技術機構出具的書面檢測、鑒定意見。 住宅專項維修資金管理機構應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后,應當將應急維修資金使用總額以及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公布。 單次使用應急維修資金金額超過兩萬元的維修項目,應當進行審價、監理,保障資金安全。

第五十五條   市房產行政主管部門應當明確住宅專項維修資金管理機構負責住宅專項維修資金的日常管理工作,并會同市財政、審計、監察等有關部門按照各自職責對住宅專項維修資金的管理進行指導和監督。 住宅專項維修資金管理辦法由市人民政府制定。   第七章   監督管理   第五十六條   市、縣(區)人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度,定期對物業管理工作進行監督檢查,并納入年度目標責任考核。

第五十七條   市房產行政主管部門履行下列職責: (一)研究制定物業管理相關政策和物業服務行業規范; (二)指導和監督縣(區)房產行政主管部門物業管理工作,對物業服務企業及其項目負責人行為進行監督管理; (三)參與市政府對各縣(區)物業管理工作的目標責任考核; (四)負責物業服務企業信用管理; (五)負責對住宅專項維修資金的管理進行指導和監督; (六)負責對物業管理招標投標活動進行監管; (七)負責調處重大物業管理矛盾糾紛; (八)依法承擔的其他職責。

第五十八條   縣(區)房產行政主管部門履行下列職責: (一)負責物業服務企業的日常指導和監督工作,指導和監督轄區內街道辦事處、鄉(鎮)人民政府履行物業管理監管職責; (二)負責物業管理區域劃分和物業承接查驗備案; (三)負責物業服務合同備案和物業服務招標投標備案; (四)開展物業服務企業及其項目負責人的信用信息征集、核查和監管; (五)負責新建住宅小區物業服務用房驗收審批; (六)負責調處物業管理矛盾糾紛; (七)依法承擔的其他職責。

第五十九條   街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當設置專門機構或者配備專職人員,履行下列職責: (一)指導和監督業主大會成立和業主委員會選舉、備案; (二)指導和監督業主大會和業主委員會的日常工作; (三)組織業主表決,聘請專業服務企業或者其他管理人為老舊住宅小區提供準物業服務; (四)協助縣(區)房產行政主管部門做好物業服務企業日常監管、物業管理區域劃分、物業承接查驗備案、物業項目交接、物業服務企業及其項目負責人信用信息采集等工作; (五)召集物業管理聯席會議、協調解決應急維修等重大物業管理問題和調處物業管理矛盾糾紛; (六)協調社區居(村)民委員會、業主委員會和物業服務企業相互之間的關系; (七)依法承擔的其他職責。 社區居(村)民委員會應當配合街道辦事處、鄉(鎮)人民政府履行前款規定職責。

第六十條   市、縣(區)各有關部門履行下列職責: (一)城市管理部門負責查處物業管理區域內擅自改變建筑物、構筑物以及其他設施的用途、形式、色彩或者材質,擅自改變住宅外立面、在非承重墻上開門窗,私搭亂建,違規飼養家畜家禽,占用和損壞綠地,私自張貼廣告等違法違規行為; (二)城鄉建設部門負責物業管理區域內房屋工程質量驗收,督促建設單位履行保修義務,及時處理居民有關保修期內房屋工程質量方面的投訴,查處損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構等違法行為; (三)公安部門負責指導物業管理區域內治安防范工作,依法查處住宅小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為,對消防、監控安防、車輛停放等開展監督檢查; (四)質量技術監督部門負責物業管理區域內的電梯、鍋爐等特種設備的安全監察工作,查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為; (五)價格主管部門負責物業管理區域內物業服務收費的監督管理工作,依法查處各類價格違法行為; (六)環境保護行政主管部門等負有環保工作職責的部門負責物業管理區域內環境保護監督管理,按照職能分工依法查處煙塵污染、噪聲擾民等違法違規行為; (七)市場監督部門負責查處在物業管理區域內提供虛假資料取得工商登記或者無照經營等違法行為; (八)衛生行政部門負責物業管理區域內傳染病防治、生活飲用水的監督、檢驗、檢測等工作,打擊非法行醫; (九)人防部門負責物業管理區域內人防工程維護管理的監督檢查工作; (十)供水、排水、供電、供氣、供熱、環境衛生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專項服務的主管部門和專業監管部門以及其他有關部門依法依規履行相應的職責。

第六十一條   本《條例》第六十條所列各有關部門應當向社會公布投訴、舉報方式。相關單位和個人可以通過市政務服務熱線或者各有關部門公布的投訴、舉報受理方式,針對物業管理活動中的違法違規行為投訴、舉報。 有關部門在接到投訴、舉報后應當登記并及時受理。不屬于本部門職權范圍的事項,應當及時移交給有關主管部門并告知投訴人、舉報人。被移交部門對管轄權有異議的,由屬地人民政府指定管轄,不得再自行移交。有關部門自受理之日起五個工作日內向投訴人、舉報人回復辦理情況。   

第八章   法律責任   

第六十二條   對違反本條例規定的行為,法律、行政法規和本省的地方性法規已有處罰規定的,從其規定。

第六十三條   建設單位違反本條例規定,有下列情形之一的,由縣(區)房產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,按照下列規定進行處罰: (一)未報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料或者未移交物業服務相關資料的,予以通報,處二萬元以上五萬元以下罰款; (二)未履行承接查驗義務的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

第六十四條   物業服務企業違反本條例規定,有下列情形之一的,由有關部門責令限期改正;逾期不改正的,按照下列規定進行處罰: (一)未將物業服務合同(含前期物業服務合同)報送備案的,由縣(區)房產行政主管部門處二萬元以上五萬元以下罰款; (二)未履行承接查驗義務的,由縣(區)房產行政主管部門處二萬元以上五萬元以下罰款; (三)未在物業管理區域內公示相關信息或者公示的相關信息失實的,由縣(區)房產行政主管部門處二萬元以上五萬元以下罰款。屬于違反明碼標價規定的,由價格主管部門按照價格法律法規的相關規定處罰。 物業服務企業違反本條例規定,有下列情形之一的,由有關部門責令限期改正,并按照下列規定進行處罰: (一)通過中斷供水、供電、供氣、供熱或者利用門禁、電梯控制系統限制業主出入等方式損害業主合法權益的,處二萬元以上五萬元以下罰款; (二)擅自撤離物業管理區域,停止物業服務活動的,由縣(區)房產行政主管部門處五萬元以上十萬元以下罰款; (三)拒不移交有關資料、拒不撤出物業管理區域或者強行接管的,由縣(區)房產行政主管部門處五萬元以上十萬元以下罰款; (四)違反物業服務合同中關于物業服務價格的約定,重復收費、超標準收費、收取額外費用或者擅自增加收費項目、擴大收費范圍的,由價格主管部門按照價格法律法規的規定處罰。 物業服務企業有前兩款規定情形之一的,由房產行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案;造成當事人損失的,依法承擔賠償責任。

第六十五條   業主委員會作出的決定違反法律、法規的,由縣(區)房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。 業主委員會不履行法律、法規規定的職責或者實施超越業主大會賦予的職權、侵害業主合法權益的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令限期改正;逾期不改正的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導、監督居民委員會組織召開業主大會會議選舉新的業主委員會。

第六十六條   業主和物業使用人違反本條例第四十八條第一款第一項規定的,由城鄉建設行政主管部門責令改正,處五萬元以上十萬元以下罰款。 違反本條例第四十八條第一款第二項至第五項規定的,由城市管理部門責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上一萬元以下罰款。 違反本條例第四十八條第一款第六項規定的,由城市管理部門責令限期改正;逾期不改正的,處兩千元以上五千元以下罰款。 違反本條例第四十八條第一款第七項、第八項規定的,由公安機關查處。 違反本條例第四十八條第一款第九項規定的,由有關部門查處。

第六十七條   物業服務第三方評估機構違反本條例規定,出具的評估報告含有虛假內容、誤導性陳述或者出現重大遺漏的,由市房產行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得,并處三萬元以上五萬元以下罰款;造成當事人損失的,依法承擔賠償責任。

第六十八條   專業經營單位違反本條例規定,拒不承擔維修、養護和管理責任的,由縣(區)主管部門或者專業監管部門責令限期改正;造成當事人損失的,依法承擔賠償責任。

第六十九條   房產行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者其他有關部門及其工作人員違反本條例規定,有下列情形之一的,由相應機關責令改正,對負有責任的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任: (一)未依法指導業主籌備成立業主大會的; (二)未按照規定公布投訴、舉報受理方式,或者對物業管理活動中的投訴、舉報不及時受理、辦理的; (三)發現物業管理區域內的違法行為或者接到違法行為報告,不及時依法處理的; (四)截留、挪用或者侵占住宅專項維修資金等資金的; (五)利用職務便利,獲取不正當利益的; (六)其他玩忽職守、徇私舞弊和濫用職權的行為。   第九章   附則   

第七十條   本條例正式實施后,市人民政府應當根據本條例和國家、省有關規定出臺實施細則或者單行辦法。 本條例規定的臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同和裝飾裝修管理服務協議的示范文本,由市房產行政主管部門制定。 第七十一條   征求業主意見、召開業主大會、表決事項等需要全體業主周知的信息,除依據本條例規定公示或者公布外,還應當通過電子通信或者互聯網等渠道告知有關業主。

第七十二條   本市城市管理綜合執法體制改革對政府有關部門物業監督管理職責作出調整的,按照調整后的部門職責執行。

第七十三條   本條例所稱縣(區)包括秦皇島經濟技術開發區和北戴河新區。

第七十四條   業主自行管理或者委托其他管理人管理物業的,參照本條例的有關規定執行。

第七十五條   本條例自2018年7月1日起施行。